李宇嘉（广东省住房政策盘问中心首席盘问员）

近日，住房和城乡建设部“寰宇房地产阛阓监测系统”网签数据炫耀，在存量和增量政策重迭的“组合拳”作用下，10月份商品房成交同比、环比终结“双增长”，寰宇房地产阛阓呈现出止跌回稳的积极势头。10月份，寰宇房地产阛阓主要呈现以下三个特质：一是商品房销售面积同比的贯穿下降出现了拐点，新址往复面积自前年6月份贯穿15个月下降后初次终结增长；二是商品房销售面积环比“银十”超“金九”；三是成交量增长从一线城市向更多城市扩大。

商品房销售面积同比的贯穿下降出现了拐点，罕见是新址往复面积“止跌回升”，这关于扭转房地产阛阓预期有积极的作用。连年来，房地产阛阓阶段性低迷，加上部分自媒体宣传，罕见是前年以来的纾困政策（比如前年8月底的“认房不认贷”和本年“5·17”一揽子新政）后果抓续时分较短，导致阛阓预期出现逆转。

9月29日上海、深圳和广州发布楼市新政，于今进步5周，政策效应仍在涌现中。比如，新政后第一周（9月30日~10月6日），深圳二手房阛阓往复速即冲到2021年以来的最高位。从第二成全第四周（10月7日~11月3日），阛阓活跃度明显壮健住，且往复限制明显要高于新政前水平。最近一周（10月28日~11月3日），深圳二手住房网签套数比9月周均水平增长了178%。重心城市如北京、上海、成齐亦然如斯，分手比9月周均水均分手增长67%、94%和95%。

阛阓保抓向好态势，最根蒂的原因在于，9月26日中央政事局会议明确提议，促进房地产阛阓“止跌回稳”，这折射出政策层面临房地产阛阓抓续下行“锐利和蔼”的信号。于是，政策基调初始调度，等于要终结“止跌回稳”，以至不错说“阛阓不啻跌、政策不成停”，这关于阛阓信心的提振起到了枢纽的作用。

因此，本年“银十”的商品房销售量，突出忽视地进步“金九”，这是2007年滥觞次“银十”进步“金九”。之是以出现这么的反常表象，从根蒂上讲，就在于“止跌回稳”的新部署下，重迭9月底以来的一揽子政策，阛阓预期和信心赢得提振。这一轮政策，最大的特质等于“政策不终止、抓续重迭、变成‘组合拳’效应”。

具体来看，既有中短期的（比如一线城市调度限购），也有永恒的（比如打造生养友好型社会、工作优先策略）；既有降门槛的（如二套住房贷款首付比例降至15%），有降资本的（比如存量房贷利率再次批量下调50个基点傍边），也有提振预期的；既有需求端激活阛阓的，也有供给端纾困拓荒商资金链的（比如“白名单”名目信贷审批额度要在年底达到4万亿元）；既有国度层面在金融、财税、限购等方面的协调部署，也有场所各省市因城施策的一揽子政策。

9月底以来，各个省份、城市齐在储备和出台一揽子“组合拳”的纾困政策。比如，各地上调公积金贷款额度、下调按揭贷款利率、推出契税补贴，在售商品房库存消化周期长的区域暂停供地，郑州房票安置初始全面扩充，其他省市一揽子的纾困政策还在连接发布和实施中。新方法探索也在渐渐落地，比如现房销售占比升迁，部分城市探索“毛坯+定制化装修”，“好屋子”名目明显增多，地皮供给扩充“拿地即开工”，商品房录用扩充“录用即办证”、正当壮健居所落户。凭据公开暴露数据，现在已有20多个省份、近200个城市出台了纾困政策。

从重心城市来看，比拟之前纾困政策效应周期较短来说，这次一揽子政策的效应很明显。尽管近几周的往复量比拟国庆技巧有所下降，但仍明显好于新政前的水平，重心城市终结高位壮健，这是商品房销售面积出现拐点的垂死原因。研讨到网签数据比认购数据延长一成全两周，加上“不断落实增量政策，储备出台存量政策”的导向下，政策红利对阛阓热度连接变成相沿，商品房阛阓将连接在高位运行。

另外，11月和12月是年底销售旺季，亦然拓荒交易绩冲刺阶段。由此算计，拓荒商将连接奉行积极促销的政策，四季度商品房阛阓将保抓供销两旺的场所，阛阓会比三季度有明显好转，抑止跌企稳打下基础。固然，这也取决于存量政策能否灵验落地、增量政策能否不断储备和推出，比如一朝在售库存消化周期进步18个月就要严控增量，比如100万套城中村更正回迁需求罗致货币化安置尽快落地，四季度白名单授信审批额度能否达到4万亿元并终结投放。

10月份，热门城市商品房销售限制达到了夙昔振作期的水平，在现时需求基本面（工作和收入、供求谈论、产业转型等）还待改善的情况下，这么的往复限制若能保抓下去就属于“止跌反弹”，而不是“止跌回稳”。因此，畴昔销售限制冲高回落是有可能的，但若能澈底蜕变夙昔那种抓续下落景象，让阛阓看到房价的底部、往复量的底部自创建以来，且企稳的态势能从热门城市推广至齐市圈、主要省份，借助基本盘终结寰宇商品房阛阓壮健，“止跌回稳”的目的就能终结。