经济不雅察报 记者 田国宝 3月31日，杭州西兴18号地块的竞得者最终被阐明为滨江集团（002244），该地块以7.7万元/肤浅米的楼面价创下杭州楼面价最高记录。然则，这一记录仅保持了三天，便被蒋村地块以8.8万元/肤浅米的楼面价刷新。

　　西兴18号地块和蒋村地块眩惑了保利、中海、招商蛇口（001979）、金茂、建发地产、绿城和滨江等多家房企参与竞拍。淌若说蒋村地块因片区供应稀缺及1.1的容积率被建筑商浩繁看好，那么房企竞拍西兴地块的打算则更为万般。

　　在一家国有房企任职的苏醒称，他地方公司参与了多个城市“地王”形势的竞拍。西兴18号地块当作楼面价“地王”，在一定进程上为左近尚未出售的形势提供了信心。这些形势在订价和去化策略上得到了更大空间，进一步激勉了房企竞拍区域内新地块的积极性。

　　在他看来，房地产商场正冉冉向少数中枢城市的中枢区域结合，酿成一个由地盘、居品和高端改善需求组成的轮回链条。

　　参拍地盘

　　杭州滨江区的西兴板块及隔邻的萧山奥体中心板块连年来供应了多数地盘。其中，西兴21号地块于2024年4月被滨江集团以2.8万元/肤浅米的楼面价得到，同庚10月，滨江兴耀潮起以5.1万元/肤浅米的价钱开盘，房源被一抢而空。

　　2025年1月，中海地产以4.5万元/肤浅米的楼面价拿下西兴139号地块，现在还未开盘。新地王西兴18号地块与西兴139号地相距不远，7.7万元/肤浅米的楼面价让中海形势售价有了参照物。

　　淌若说滨江集团拍下的杭州“地王”迤逦助力了中海地块，那么中海在北京拍下的“地王”则径直“缓助”了“善事寺两昆季”。

　　2025年3月9日，中海以75亿元的总价拿下北京海淀树村地块，该地块以10.2万元/肤浅米的楼面价成为北京楼面价新记录。

　　与树村地块相距不远的善事寺两个地块，离别于2024年11月被绿城和越秀以7.1万元/肤浅米和7.16万元/肤浅米的楼面价拿下。两者与树村地块出入约3万元/肤浅米的楼面价，为善事寺地块的去化创造了机遇。

　　树村地块成交两天后，善事寺两个地块同期开盘。其中，01地块由绿城拿地后与越秀勾通建筑，共444套房源；02地块由越秀拿地后与华润置地勾通建筑，共639套房源。

　　左证北京市住建委信息，截止2025年4月2日，两个形势开盘13天，01地块累计销售286套，去化率达60%；02地块累计销售490套，去化率接近77%，其中02地块的网签率高达75%。

　　一位熟习树村地块竞拍情况的东谈主士先容，其时其他房企仅估量中海的底线价跳跃10万元/肤浅米，但不明晰具体授权价钱。自后得知，中海的授权竞拍底价为10.5万元/肤浅米。

　　树村“地王”出现后，善事寺两个形势网签均价10.5万元/肤浅米，与备案均价基本一致。树村“地王”也让同区域朱房两个地块的竞得者建发地产与华润招商中铁和洽体松了贯串。朱房两个地块的楼面价离别为9.5万元/肤浅米和8.9万元/肤浅米。

　　3月28日，上海浦东北蔡楔形绿地C09b-01地块被绿城中国以29.2亿元总价、5000元/肤浅米装修表率及配建0.6%高端东谈主才住房等要求竞得。该地块以7.14万元/肤浅米的楼面价刷新了上海北蔡地区的楼面价记录。

　　参与竞拍北蔡地块的房企除绿城外，还包括保利、建发、招商蛇口、金茂、中铁开国贸和洽体等。其中，绿城中国与中铁开国贸和洽体之间的竞价尤为浓烈，最终溢价率达到40%。若加上精装修本钱，楼面价达7.64万元/肤浅米。

　　2024年，上海北蔡地区共成交两幅地盘。其中，北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块由中铁开国贸和洽体以5.57万元/肤浅米竞得；北蔡楔形绿地C06-01地块则被浦东发展集团以5.1万元/肤浅米拿下。

　　2024年10月，中铁开国贸和洽体得到的北蔡地块以“西派海上”的案名开盘，首开价9.2万元/肤浅米；2024年12月，形势二次加推价为9.06万元/肤浅米；2025年3月，形势进行第三次加推。

　　左证上海市房管局信息，西派海上形势算计513套房源，截止4月2日，可售房源剩152套。据此计较，形势近半年的去化率为70%。北蔡楔形绿地C06-01地块则尚未开盘。比较之下，北蔡两地块的去化率廓清不足北京海淀的善事寺两地块。

　　作念多区域

　　2024年下半年以来，海淀区累计成交了6幅住宅用地。除了中海竞得的树村地块外，朱房两地块离别被建发地产、华润招商中铁和洽体拿下；善事寺两地块离别被绿城和越秀获取；此外，保利获取了永丰地块。

　　这些地块之间的距离都不远，客户群体主要依赖互联网大厂及左近科研院校。2025年3月18日，树村地块开拍，眩惑了中建、越秀、建发、绿城、华润招商中铁和洽体、中海、金茂、海开和首开等多家房企参与。

　　树村地块历经三个小时、265轮竞拍，最终由中海地产摘得。据一位参与竞拍的房企东谈主士线路，竞拍前，部分左近地块或形势的建筑商曾接头，一定要将楼面价竞拍至10万元/肤浅米以上。

　　关于为什么但愿将树村地块的楼面价拉至10万元/肤浅米，他说了两个原因：第一，为了拉升所有这个词区域的商场预期，从而为存量地盘形势异日的去化作念好准备；第二，即便我方拿下地块，也不错通过强强和洽消化地块，固然不行保证盈利，但不错确保不蚀本。

　　蓝本，一些房企总部授权的竞拍底价并未跳跃10万元/肤浅米，但区域公司会特意与总部交流，争取到更高的授权价钱。

　　在竞拍经过中，当楼面价升至10万元/肤浅米傍边时，部分房企禁受退出。临了十几轮竞拍主要结合在中海与华润招商中铁和洽体之间，最终中海在授权价范围内胜出。

　　苏醒告诉经济不雅察报，他地方的区域公司也看好树村地块，有主持完成利润和现款流观看任务，但总部合计，尽管现在楼市成交有所改善，但投资仍需保持严慎，因此半途退出。

　　他合计，莫得所谓的好城市，只好好的形势。一个形势是否值得投资，一是看能不行卖得好，二是看有莫得利润。只消这两个要求都满足，县城的形势也不错投；淌若发火足，即使是一线城市也不行投。

　　波段商场

　　在苏醒看来，在房地产商场尚未王人备回暖时，房企拿地的底气主要起原于“止跌回稳”的计策预期。

　　这意味着，房地产商场将可能酿周全体企稳、局部波动的时势。房企主要运用波动行情中的上行部分收尾投资答谢，并勤劳逃匿波动中的下行部分。

　　“所谓三年一个小周期，五年一个大周期，本体上是房地产的投资答谢周期。”苏醒说，当作房企，在一个投资答谢期内收尾预期答谢就算大有当作。

　　在一个房地产周期内，通过作念多区域楼市来收尾更大的投资答谢，这是房企当前的禁受，亦然一部分房地产投资客的禁受。经济不雅察报从多个渠谈获悉，现在已有一部分楼市投资者开动入场。

　　据一位参与投资的东谈主士先容，他们以炒短线为主，判断的维度是“地王”，当一个地王形势出刻下，他们会买入左近的新址形势或认同度较高的次新盘二手房，比及地王形势开盘前后卖出。

　　举例，树村地王拍出时，投资者禁受购买善事寺的新址形势或左近的某个二手房形势。投资客的本钱是20%—30%傍边的首付款、一年傍边的月供及探究税费。比及树村地王开盘前后将投资的房产卖出收回投资。

　　一般情况下，新址形势在封顶时办理按揭贷款，两到三年后才能交房，即地王形势如故开盘销售，但投资的形势还莫得交房。上述参与投资的东谈主士说，即等于莫得交房，他们也有宗旨变现。

　　以树村地块左近一套140肤浅米的住宅为例，总价为1455万元，首付款约为300万元，首年的月供简易为80万元。加上万般税费，愚顽估算投资本钱在400万元傍边。树村地块瞻望在2025年四季度入市，意味着该套房的投资期限不足一年。

　　树村地块楼面价为10.2万元/肤浅米，异日售价瞻望在14万元/肤浅米—15万元/肤浅米。即便投资的房产以13万元/肤浅米卖出，这套屋子的账面价值仍有360万元的浮盈。前提是北京楼市未发生变动，且该套投资的房产顺利卖出。

　　多位房地产从业东谈主士向经济不雅察报线路，自2025年以来，已有个东谈主投资者进行一样的投资操作，尤其是在不限购城市的地王左近区域。不管投资新址，照旧次新址，最终仍是赌区域房价上升。

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